Ülkemizde meydana gelen depremler ve bina yaşlarının yüksek olması, bu binaların yerine yenilerinin yapılmasını gerektirmektedir. Yeni binalar yapılırken hak sahiplerinin hakları arsa paylarına göre belirlenecektir. Bu nedenle bağımsız bölüm sahibi kişiler, arsa paylarının da bağımsız bölüme göre belirlendiğini tespit etmeli; arsa payları hatalı belirlenmiş ise buna karşı arsa payının düzeltilmesi davası açmalıdır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerlerine göre belirlenmesi için açılacak dava arsa payının düzeltilmesi davasıdır.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, Kat Mülkiyet Kanunu’nda ki esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları olarak tanımlanmıştır. (Kat Mülkiyeti Kanunu 2. madde)
Arsa payı, bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki paylarını gösterir. Dolayısıyla arsa payından bahsedebilmek için Kanuna uygun bir şekilde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Aksi halde arsa payından söz edilemeyecektir.
Arsa Payı Neye Göre Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payları bağımsız bölümlere göre belirlenmeli ve arsa payları belirlenirken herhangi bir boş alan bırakılmamalıdır. Buna rağmen uygulamada arsa paylarının belirlenmesinde hatalar yapılmaktadır. Arsa payı belirlenirken bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü, cinsi, katı, cephesi, ısınma sistemi vb. hususlar dikkate alınır. Proje müellifi mimar veya mühendis ilgili arsa paylarını belirler ve Tapu kayıtlarında da arsa payı yer alır.
Arsa payı kanuna göre proje müellifi mimar veya mühendis tarafından belirlenir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Neden Açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerinin konumu ve büyüklüklerine göre bir arsa payı belirlenir ve ortak mülkiyet esasları gösterilir. Bağımsız bölüm sahibi kişiler aynı zamanda belirli bir arsa payına da sahip olurlar. Arsa payları, bağımsız bölümlere göre tahsis edilmemiş ise bu halde arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi şu şekildedir :
”Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.”
Görüldüğü üzere bağımsız bölümlere oranla arsa paylarının belirlenmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının düzenlenmesi için dava açabilirler.
Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı
Belirttiğimiz gibi her bir bağımsız bölüme bağlı arsa payı belirlenmeli ve Tapu kayıtlarında bu arsa payları da yer almalıdır. Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesinde belirtilmiştir :
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de kaide olarak arsa payı oranında kendiliğinden kayıtlar.
Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Arsa Payının Düzeltilmesi
Ülkemizin bir deprem ülkesi olması, binaların yaşı ve kalitesi gibi etmenler nedeniyle inşaat ve yenileme çalışmalarının sürekliliği tartışmasızdır. Bu nedenle bağımsız bölüm sahibi malikler, yıkım kararı sonrası bazı hak kayıpları yaşayabilmektedir.
Kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı, arsa payına dayanmaktadır.
Bununla birlikte arsa payı, riskli yapının yıkılmasından sonra ilgililerin mülkiyet hakkının belirlenmesinde de ziyadesiyle önem arz etmektedir. Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı da arsa payına göre belirlenmektedir.
Bu konu da 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre de;
“Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” şeklinde ki kanun maddesiyle de arsa payının önemi bir kez daha vurgulanmıştır.
Görüldüğü üzere arsa payının önemi açık olup bağımsız bölüm sahibi malikler, yıkım sonrası arsa payları oranında hak sahibi olacaktır. Bu nedenle arsa payları arasında bir adaletsizlik varsa, bu eşitsizliğin giderilmesi için arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Arabuluculuğa Tabi Midir?
Arsa payının düzeltilmesi davası zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Dava açacak kişiler, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Zorunlu dava şartı olduğundan ötürü arabulucuya başvuru yapılmadan açılacak davalar usulden reddedilir.
Arsa Paylarının Düzeltilmesi Davası Kime Karşı Açılır?
Arsa payının düzeltilmesi davası, diğer kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılacaktır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin açacağı arsa paylarının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Arsa payının düzeltilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmazın olduğu yer mahkemeleridir.
Arsa Paylarının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı Var mıdır?
Kat irtifakı sahibi veya kat maliki, her zaman arsa payının düzeltilmesi davası açabilir. Yasada herhangi bir süre sınırı belirtilmemiştir ancak Yargıtay kararları ışığında bazı hallerde bu davanın açılması dürüstlük ilkesi kuralına aykırı sayılmıştır.
Hangi Hallerde Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Reddedilir?
Yargıtay kararlarına göre bazı hallerde arsa payının düzeltilmesi davası reddedilecektir :
-Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında veya kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihinde arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş malikler, arsa payının düzeltilmesi davasında korunmaya değer hukuki yararları olduğunu ispat etmelidir. Aksi halde talepleri MK. 2. nedeniyle reddedilecektir.
-Kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise arsa payının düzeltilmesi talepleri reddedilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Avukatı
Arsa payının düzeltilmesi davası için ofisimiz ile iletişime geçebilirsiniz : İletişim
Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve ilgili kanunlara buradan ulaşabilirsiniz.